Por Ana Paula Maia Ang\u00e9lico<\/p>\n
Advogada<\/p>\n
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H\u00e1 riscos ambientais que podem estar escondidos na compra de uma propriedade rural e que voc\u00ea nem imagina.<\/p>\n
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Voc\u00ea encontra a propriedade rural que sempre procurou. A localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 boa, o pre\u00e7o parece justo, a documenta\u00e7\u00e3o foi apresentada e a matr\u00edcula do im\u00f3vel n\u00e3o aponta nenhum problema aparente. Neg\u00f3cio seguro? N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n
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Quando falamos na compra de uma propriedade rural, verificar a matr\u00edcula \u00e9 indispens\u00e1vel, mas ela n\u00e3o conta, sozinha, toda a hist\u00f3ria daquele im\u00f3vel.<\/p>\n
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Uma fazenda ou s\u00edtio pode carregar quest\u00f5es ambientais que n\u00e3o ficam evidentes em uma simples an\u00e1lise registral. \u00c1reas de Preserva\u00e7\u00e3o Permanente (APP) ocupadas irregularmente, problemas relacionados \u00e0 Reserva Legal, desmatamento ou supress\u00e3o de vegeta\u00e7\u00e3o sem autoriza\u00e7\u00e3o, diverg\u00eancias no Cadastro Ambiental Rural (CAR), embargos ambientais e outras irregularidades podem transformar aquilo que parecia uma excelente oportunidade em um consider\u00e1vel problema jur\u00eddico e financeiro.<\/p>\n
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E existe um detalhe importante: o comprador n\u00e3o deve partir da premissa de que estar\u00e1 protegido simplesmente porque n\u00e3o foi ele quem causou o dano.<\/p>\n
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No Direito Ambiental brasileiro, determinadas obriga\u00e7\u00f5es possuem natureza vinculada ao pr\u00f3prio im\u00f3vel. Isso significa, em termos simples, que algumas obriga\u00e7\u00f5es de recupera\u00e7\u00e3o ou regulariza\u00e7\u00e3o ambiental podem alcan\u00e7ar o atual propriet\u00e1rio, ainda que o problema tenha surgido anteriormente.<\/p>\n
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\u00c9 justamente a\u00ed que mora o perigo de uma aquisi\u00e7\u00e3o feita sem investiga\u00e7\u00e3o adequada. Pense em uma situa\u00e7\u00e3o simples: algu\u00e9m compra uma propriedade acreditando possuir determinada extens\u00e3o de \u00e1rea produtiva. Depois da aquisi\u00e7\u00e3o, descobre que parte daquela \u00e1rea est\u00e1 inserida em APP, que existem pend\u00eancias ambientais ou que determinada interven\u00e7\u00e3o realizada pelo propriet\u00e1rio anterior precisa ser regularizada ou reparada. O impacto n\u00e3o ser\u00e1 apenas jur\u00eddico.<\/p>\n
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Pode atingir a produtividade da propriedade, exigir investimentos para regulariza\u00e7\u00e3o, interferir na obten\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito e, consequentemente, afetar o pr\u00f3prio valor econ\u00f4mico do neg\u00f3cio.<\/p>\n
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Por isso, antes da assinatura de um contrato de compra e venda de im\u00f3vel rural, a an\u00e1lise deve ir al\u00e9m da pergunta: \u201cQuem \u00e9 o propriet\u00e1rio e se existem d\u00edvidas ou \u00f4nus registrados?\u201d<\/p>\n
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\u00c9 necess\u00e1rio perguntar tamb\u00e9m:\u201cQual \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o ambiental desta propriedade?\u201d A resposta pode exigir a an\u00e1lise do CAR, da situa\u00e7\u00e3o das \u00c1reas de Preserva\u00e7\u00e3o Permanente e da Reserva Legal, de eventuais embargos e autos de infra\u00e7\u00e3o, al\u00e9m da verifica\u00e7\u00e3o de licen\u00e7as, autoriza\u00e7\u00f5es e outras obriga\u00e7\u00f5es ambientais relacionadas \u00e0 atividade desenvolvida no im\u00f3vel.<\/p>\n
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Essa investiga\u00e7\u00e3o pr\u00e9via \u00e9 conhecida, no ambiente jur\u00eddico e empresarial, como due diligence. Apesar do nome sofisticado, sua l\u00f3gica \u00e9 bastante simples: investigar antes para n\u00e3o descobrir depois. E isso n\u00e3o interessa somente ao comprador. Para o vendedor, conhecer e organizar previamente a situa\u00e7\u00e3o ambiental da propriedade tamb\u00e9m pode facilitar a negocia\u00e7\u00e3o, reduzir questionamentos e proporcionar maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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No mercado rural, portanto, a velha m\u00e1xima de que \u201cquem compra terra n\u00e3o compra problema\u201d precisa de um complemento: quem compra terra sem conhecer sua situa\u00e7\u00e3o ambiental pode acabar comprando um problema que sequer estava na matr\u00edcula. A propriedade rural possui valor econ\u00f4mico, produtivo e patrimonial. Sua regularidade ambiental tamb\u00e9m faz parte desse valor.<\/p>\n
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Antes de comprar, portanto, n\u00e3o basta olhar para a terra. \u00c9 preciso conhecer a hist\u00f3ria jur\u00eddica e ambiental que existe sobre ela.<\/p>\n
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Ana Paula Maia Ang\u00e9lico<\/p>\n
@anapmangelico<\/p>\n
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Dra. Ana Paula Maia Ang\u00e9lico \u00e9 advogada especialista em Direito de Fam\u00edlia e Trabalhista, atua na \u00e1rea de Registro de Marcas, auxiliando empresas e profissionais na prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de seus ativos intelectuais e fortalecimento de suas marcas e colabora em grupos de estudos de Direito do Agroneg\u00f3cio e Direito Ambiental. <\/p>\n
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