Por André Luiz Ortiz Minichiello
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O autor é Advogado atuante no Direito do Agronegócio defendendo direitos dos produtores rurais nacionalmente. Professor Universitário. Especialista em Direito Empresarial; Mestre em Direito pela UNIMAR – Universidade de Marília. Instagram: @andreortiz.adv e-mail: [email protected] Whatsapp: (14) 98199-4761.
De início é importante salientar que neste artigo aborda-se o condomínio tradicional, ou seja, a existência de dois ou mais proprietários de uma determinada área rural, seja pelo fato de terem adquirido em conjunto ou até mesmo recebido tal área por herança ou doação.
Válido ainda ponderar que não é obrigatório que aqueles que são coproprietários de um determinado bem permaneçam de tal forma para sempre, ou seja, é possível que se extinga o condomínio quando exista interesse de ao menos um dos titulares.
Esse direito é tratado no artigo 1320 do Código Civil que prevê que “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Quando o bem é fisicamente divisível é mais simples a extinção de condomínio, notadamente quando exista consenso entre as partes envolvidas, porém, é salutar pensar nas situações em que não exista acordo entre eles e assim, será necessário a promoção de uma ação visando a extinção e a divisão do bem, sendo certo que dependerá de uma perícia técnica para que se atribua os quinhões de forma igualitária, levando-se em conta existência de recursos hídricos, matas, tipo de terreno e outros elementos.
Em outras situações não será possível a divisão física da gleba de terras rurais, pois, o resultado da divisão física deve atender ao módulo rural mínimo que é variável dentro do território brasileiro. Isso quer dizer que o tamanho de cada área após a divisão esteja compatível com a regulamentação do módulo mínimo do local para que se permita a divisão e possa se averbar da matrícula do bem, pois, ao contrário não se mostra possível a regularização formal junto ao Serviço de registro de Imóveis.
Nesses casos, um dos condôminos poderá adquirir a parte dos demais amigavelmente, mas caso não haja concordância será necessária a propositura de uma ação visando a extinção do condomínio que resultará na alienação judicial do bem.
O artigo 1322 do Código Civil prevê essa possibilidade de alienação da coisa, vejamos:
Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Conclui-se que sempre será possível a extinção do condomínio, vez que ninguém será obrigado a permanecer sendo proprietário em conjunto eternamente e, assim, sendo do interesse de ao menos um dos proprietários é possível tomar-se medidas judiciais visando a extinção do condomínio, sendo importante levar-se em conta a fração mínima (módulo rural mínimo) para que se faça a divisão e quando impossível a divisão física buscar-se a extinção do condomínio via judicial, alienando-se o bem dentro da regulamentação legal.
Referência:
BRASIL. Código Civil. Lei 10.406 de 2002.
