Por Ana Paula Maia Angélico
Advogada
Há riscos ambientais que podem estar escondidos na compra de uma propriedade rural e que você nem imagina.
Você encontra a propriedade rural que sempre procurou. A localização é boa, o preço parece justo, a documentação foi apresentada e a matrícula do imóvel não aponta nenhum problema aparente. Negócio seguro? Não necessariamente.
Quando falamos na compra de uma propriedade rural, verificar a matrícula é indispensável, mas ela não conta, sozinha, toda a história daquele imóvel.
Uma fazenda ou sítio pode carregar questões ambientais que não ficam evidentes em uma simples análise registral. Áreas de Preservação Permanente (APP) ocupadas irregularmente, problemas relacionados à Reserva Legal, desmatamento ou supressão de vegetação sem autorização, divergências no Cadastro Ambiental Rural (CAR), embargos ambientais e outras irregularidades podem transformar aquilo que parecia uma excelente oportunidade em um considerável problema jurídico e financeiro.
E existe um detalhe importante: o comprador não deve partir da premissa de que estará protegido simplesmente porque não foi ele quem causou o dano.
No Direito Ambiental brasileiro, determinadas obrigações possuem natureza vinculada ao próprio imóvel. Isso significa, em termos simples, que algumas obrigações de recuperação ou regularização ambiental podem alcançar o atual proprietário, ainda que o problema tenha surgido anteriormente.
É justamente aí que mora o perigo de uma aquisição feita sem investigação adequada. Pense em uma situação simples: alguém compra uma propriedade acreditando possuir determinada extensão de área produtiva. Depois da aquisição, descobre que parte daquela área está inserida em APP, que existem pendências ambientais ou que determinada intervenção realizada pelo proprietário anterior precisa ser regularizada ou reparada. O impacto não será apenas jurídico.
Pode atingir a produtividade da propriedade, exigir investimentos para regularização, interferir na obtenção de crédito e, consequentemente, afetar o próprio valor econômico do negócio.
Por isso, antes da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel rural, a análise deve ir além da pergunta: “Quem é o proprietário e se existem dívidas ou ônus registrados?”
É necessário perguntar também:“Qual é a situação ambiental desta propriedade?” A resposta pode exigir a análise do CAR, da situação das Áreas de Preservação Permanente e da Reserva Legal, de eventuais embargos e autos de infração, além da verificação de licenças, autorizações e outras obrigações ambientais relacionadas à atividade desenvolvida no imóvel.
Essa investigação prévia é conhecida, no ambiente jurídico e empresarial, como due diligence. Apesar do nome sofisticado, sua lógica é bastante simples: investigar antes para não descobrir depois. E isso não interessa somente ao comprador. Para o vendedor, conhecer e organizar previamente a situação ambiental da propriedade também pode facilitar a negociação, reduzir questionamentos e proporcionar maior segurança jurídica à transação.
No mercado rural, portanto, a velha máxima de que “quem compra terra não compra problema” precisa de um complemento: quem compra terra sem conhecer sua situação ambiental pode acabar comprando um problema que sequer estava na matrícula. A propriedade rural possui valor econômico, produtivo e patrimonial. Sua regularidade ambiental também faz parte desse valor.
Antes de comprar, portanto, não basta olhar para a terra. É preciso conhecer a história jurídica e ambiental que existe sobre ela.
Ana Paula Maia Angélico
@anapmangelico
Dra. Ana Paula Maia Angélico é advogada especialista em Direito de Família e Trabalhista, atua na área de Registro de Marcas, auxiliando empresas e profissionais na proteção jurídica de seus ativos intelectuais e fortalecimento de suas marcas e colabora em grupos de estudos de Direito do Agronegócio e Direito Ambiental.
