Por André Luiz Ortiz Minichiello
O autor é Advogado atuante no Direito do Agronegócio defendendo direitos dos produtores rurais nacionalmente. Professor Universitário. Especialista em Direito Empresarial; Mestre em Direito pela UNIMAR – Universidade de Marília. Instagram: @andreortiz.adv e-mail: [email protected] Whatsapp: (14) 98199-4761.
O contrato de arrendamento rural é um dos instrumentos fundamentais para a viabilização da produção no agronegócio brasileiro, permitindo que o produtor utilize a terra sem a necessidade de sua aquisição imediata.
Trata-se de um contrato agrário pelo qual uma pessoa, o arrendador, cede a outra, o arrendatário, o uso e gozo de um imóvel rural para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante o pagamento de um preço certo.
Diferente da parceria rural, no arrendamento o risco da atividade é integralmente do arrendatário, e o proprietário recebe um valor fixo. Este contrato é regido por normas de ordem pública, especificamente o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e o Decreto nº 59.566/66.
1. Modos de Criação e Formalização
A legislação agrária brasileira confere liberdade de forma aos contratos de arrendamento, permitindo que sejam celebrados de modo escrito ou verbal. No entanto, a forma escrita é amplamente recomendada para garantir segurança jurídica e facilitar a prova das condições acordadas. Mesmo em ajustes verbais, presumem-se presentes as cláusulas obrigatórias estabelecidas na lei.
Importante que o contrato contenha a qualificação completa das partes, a identificação precisa do imóvel (incluindo número de matrícula e código do INCRA), a destinação da área e as obrigações ambientais, como a preservação de APPs e Reserva Legal.
Além disso, é essencial prever a responsabilidade por benfeitorias e se haverá indenização ao final do período. Embora não seja obrigatório para a validade entre as partes, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é fundamental para dar publicidade a terceiros e garantir o direito de preferência do arrendatário em caso de venda do imóvel.
2. Fixação do Valor e Preço
A fixação do preço é um dos pontos mais sensíveis e sujeitos à nulidade judicial. Por determinação do Decreto nº 59.566/66, o preço do arrendamento deve ser obrigatoriamente fixado em quantia fixa de dinheiro.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que é nula a cláusula que fixa o preço em quantidade de produtos (ex: “50 sacas de soja por hectare”).
Contudo, a lei permite que, embora fixado em dinheiro, o pagamento seja realizado em produto, desde que o valor corresponda ao preço de mercado da mercadoria no dia do acerto. Além disso, o valor do arrendamento não é livre: ele não pode ser superior a 15% do valor cadastral da terra para arrendamentos de área total, podendo chegar a 30% em casos de arrendamentos parciais para exploração intensiva de alta rentabilidade.
3. Duração e Prazos Mínimos
A duração dos contratos agrários não é totalmente discricionária. O Regulamento do Estatuto da Terra estabelece prazos mínimos obrigatórios de acordo com a atividade explorada, visando garantir a função social da propriedade e a estabilidade da produção:
3 anos: Para lavouras temporárias e pecuária de pequeno e médio porte.
5 anos: Para lavouras permanentes e pecuária de grande porte (como gado bovino, bubalino e equinos).
7 anos: Para atividades de exploração florestal.
Esses prazos são normas de observância obrigatória e não podem ser reduzidos por acordo entre as partes sob pena de nulidade, sendo automaticamente estendidos pela lei caso fixados abaixo do mínimo. O prazo final do contrato deve sempre respeitar o término da última colheita ou da safra de animais de abate.
4. Extinção e Rescisão do Contrato
A extinção do arrendamento rural pode ocorrer pelo término do prazo, por inadimplemento ou por retomada da área. Para evitar a renovação automática (tácita recondução), o proprietário deve enviar uma notificação premonitória ao arrendatário com pelo menos 6 meses de antecedência ao fim do contrato.
Nesta notificação, o arrendador deve declarar sua intenção de retomar o imóvel para uso próprio (ou de descendentes) ou apresentar propostas recebidas de terceiros. O arrendatário possui o direito de preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com estranhos. Se o proprietário não realizar a notificação formal no prazo de seis meses, o contrato considera-se automaticamente renovado nas mesmas condições.
Outras causas de extinção incluem:
Rescisão por inadimplemento: A impontualidade no pagamento justifica a rescisão e a retomada, muitas vezes dispensando a notificação de seis meses.
Morte do Arrendador: Não extingue o contrato, ficando os herdeiros obrigados a cumprir o vínculo até o seu término.
Venda do Imóvel: O arrendatário tem prioridade de compra em igualdade de condições com terceiros. Caso não seja notificado da venda, pode requerer a adjudicação compulsória do imóvel em juízo.
Em conclusão, a validade e a segurança de um contrato de arrendamento rural dependem do estrito cumprimento das normas do Estatuto da Terra, sendo a notificação tempestiva e a fixação correta do preço em dinheiro as garantias essenciais para evitar litígios judiciais.
